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세종시 첫마을 상가 82개 점포, 10일 입찰..투자 전략은
최종수정 2011.06.02 06:30 기사입력2011.06.01 10:33
[아시아경제 박충훈 기자]세종시 첫마을에 들어설 단지내 상가가 아파트 못지 않게 뜨거운 관심을 받고 있다. 6000여 가구에 달하는 대규모 아파트 단지에 들어서게 될 세종시 단지내 상가는 최근 LH 상가의 인기몰이를 계승해 지방 상가분양시장의 핵심 매물로 떠오르고 있다. 이번 달 10일 본격적인 첫 공급에 나설 예정인 세종시 첫마을 아파트 단지내 상가의 잇점과 입찰전략에 대해 살펴본다.
◆물량 얼마나 쏟아지나?
이번달 공급예정 물량은 82개 점포로 첫마을 A1, A2, D블록의 총 1840가구에서 나온다. 올 10월에는 B1,B2,B3,B4블록 4278가구 입주민이 이용할 단지내 상가 133개 점포가 공급된다.(표 참조) 입찰방식은 이전의 LH 상가 입찰에서 크게 벗어나지 않은 일반공개경쟁입찰(인터넷 전자입찰) 방식을 적용한다.
LH 관계자는 "6월 입찰예정인 1단계 단지내 상가 82개 점포는 오는 12월 입주하는 1단계 아파트가 99%의 높은 분양률을 보이고 있어 투자가치가 충분하다"고 말한다. 일반 단지내 상가와는 달리 인접 중심상권인 BRT(간선급행버스체계) 가로변을 따라 1층에 연이어 배치돼 입주민 뿐 아니라 주변인의 발길이 잦을 전망이다. 대중교통을 이용하는 직장인이 출퇴근 버스를 타기 위해 이동하는 동선 구조와도 일치한다.
그러나 현지 업계는 약간 의아하다는 반응이다. 대부분의 아파트가 주출입구쪽에 상가가 입점한 것과 달리 첫마을 1단계 아파트는 도로를 따라 늘어선 로드숍 형태로 배치됐기 때문이다. 세종시의 한 부동산 업자는 "새로운 상가형태가 생소하긴 하지만 의외로 반응이 좋을 수도 있다"고 전망했다. 한편 2단계 아파트는 1단계와는 달리 주출입구에 상가가 배치된다.
59㎡~85㎡의 중소형 아파트가 들어서기 때문에 단지내 상가에 대한 소비의존도가 높다는 점도 주목할 만하다. 대형 평형 입주민들의 경우 백화점 등 고급 상권에 대한 수요가 높은 반면 중소형 아파트는 입주민의 경우 단지내 상가 이용률이 훨씬 높기 때문에 인근 상가는 전통적인 명당자리로 불린다.
세종시는 입지 외에도 가격적인 면에서 인근 대전이나 도안신도시에 비해 잇점이 많다. 투자자가 고려하는 '최소비용 최대 수익'의 측면에서 매력적이다. 인근의 한 부동산 업자는 "대전시의 경우 상가용지 가격이 3.3㎡당 1500만~3000만원까지 육박했다"며 "세종시는 용지 뿐 아니라 상가 점포에서도 충분히 가격 경쟁력을 확보할 수 있을 것"이라 내다봤다. 이 업자는 분양가가 3.3㎡당 1000만~1500만원대일 것으로 예상하며 검증이 아직 안된 지역이니만큼 공급예정가가 좀더 저렴하게 나왔으면 한다는 바람을 전했다.
한편 세종시는 전체 토지공급 계획상 상업·업무용지는 2%로 다른 택지개발 지구와 비교해 상가용지 비율이 적은 편이다. 업계에선 세종시내에 점포와 주택이 같이 들어있는 상가주택을 지을 수 없다는 점을 특히 호재로 본다. 유동성 및 현금흐름이 상업용지를 중심으로 이뤄진다는 것이다.
◆ 입찰 전략은 어떻게?
부동산 전문가들은 최초공급은 '양날의 칼'이라고 분석했다. 호재는 충분하지만 최초 공급인만큼 차후에 수익률을 정확히 가늠하기 어렵기 때문이다. 근린 상권에 대형마트가 입점하는 등의 리스크가 없는지 잘 살펴야 한다.
또 낙찰가가 이후의 투자수익을 고려하지 않고 과다하게 인상되진 않은지 한발 물러서 관찰하는 지혜가 필요하다고 전문가들은 말한다. LH 아파트 단지 내 상가가 인기를 끌면서 지난 1~4월 수도권에 공급된 상가 물량의 낙찰가격은 1층기준으로 3.3㎡당 평균 2358만원이다. 이는 2009년 1147만원 비해 2배 가량 뛴 것이다.
이같은 최근의 흐름이 이어진다면 세종시 상가 분양에서도 과도한 낙찰가를 불러 일으킬 가능성이 높다. 현지 부동산 업자들은 이번 공급 낙찰가가 예정가의 100~120%정도 수준일 것으로 예상하고 있다. 세종시의 한 부동산 업자는 "요즘 경기대로라면 임대수익자들이 투자수익을 얻기 위해 8~10%의 투자수익률을 내야한다"며 "과도한 낙찰 경쟁으로 제살깎기를 해선 안될 것"이라고 조언했다.
세종시 첫마을 LH 상가 공급 예정 현황
단지(블록) 주택유형 세대수 입찰예정일 공급호수
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A1 공공분양 895 2011. 6 11
A2 공공임대 901 2011. 6 12
D 공공임대 446 2011. 6 59
B1 공공임대 322 2011. 6 14
B2 공공임대,분양 1240 2011. 10~11 50
B3 공공임대,분양 1388 2011. 10~11 49
B4 공공임대,분양 1328 2011. 10~11 20
박충훈 기자 parkjovi@
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◆물량 얼마나 쏟아지나?
이번달 공급예정 물량은 82개 점포로 첫마을 A1, A2, D블록의 총 1840가구에서 나온다. 올 10월에는 B1,B2,B3,B4블록 4278가구 입주민이 이용할 단지내 상가 133개 점포가 공급된다.(표 참조) 입찰방식은 이전의 LH 상가 입찰에서 크게 벗어나지 않은 일반공개경쟁입찰(인터넷 전자입찰) 방식을 적용한다.
LH 관계자는 "6월 입찰예정인 1단계 단지내 상가 82개 점포는 오는 12월 입주하는 1단계 아파트가 99%의 높은 분양률을 보이고 있어 투자가치가 충분하다"고 말한다. 일반 단지내 상가와는 달리 인접 중심상권인 BRT(간선급행버스체계) 가로변을 따라 1층에 연이어 배치돼 입주민 뿐 아니라 주변인의 발길이 잦을 전망이다. 대중교통을 이용하는 직장인이 출퇴근 버스를 타기 위해 이동하는 동선 구조와도 일치한다.
그러나 현지 업계는 약간 의아하다는 반응이다. 대부분의 아파트가 주출입구쪽에 상가가 입점한 것과 달리 첫마을 1단계 아파트는 도로를 따라 늘어선 로드숍 형태로 배치됐기 때문이다. 세종시의 한 부동산 업자는 "새로운 상가형태가 생소하긴 하지만 의외로 반응이 좋을 수도 있다"고 전망했다. 한편 2단계 아파트는 1단계와는 달리 주출입구에 상가가 배치된다.
59㎡~85㎡의 중소형 아파트가 들어서기 때문에 단지내 상가에 대한 소비의존도가 높다는 점도 주목할 만하다. 대형 평형 입주민들의 경우 백화점 등 고급 상권에 대한 수요가 높은 반면 중소형 아파트는 입주민의 경우 단지내 상가 이용률이 훨씬 높기 때문에 인근 상가는 전통적인 명당자리로 불린다.
세종시는 입지 외에도 가격적인 면에서 인근 대전이나 도안신도시에 비해 잇점이 많다. 투자자가 고려하는 '최소비용 최대 수익'의 측면에서 매력적이다. 인근의 한 부동산 업자는 "대전시의 경우 상가용지 가격이 3.3㎡당 1500만~3000만원까지 육박했다"며 "세종시는 용지 뿐 아니라 상가 점포에서도 충분히 가격 경쟁력을 확보할 수 있을 것"이라 내다봤다. 이 업자는 분양가가 3.3㎡당 1000만~1500만원대일 것으로 예상하며 검증이 아직 안된 지역이니만큼 공급예정가가 좀더 저렴하게 나왔으면 한다는 바람을 전했다.
한편 세종시는 전체 토지공급 계획상 상업·업무용지는 2%로 다른 택지개발 지구와 비교해 상가용지 비율이 적은 편이다. 업계에선 세종시내에 점포와 주택이 같이 들어있는 상가주택을 지을 수 없다는 점을 특히 호재로 본다. 유동성 및 현금흐름이 상업용지를 중심으로 이뤄진다는 것이다.
◆ 입찰 전략은 어떻게?
부동산 전문가들은 최초공급은 '양날의 칼'이라고 분석했다. 호재는 충분하지만 최초 공급인만큼 차후에 수익률을 정확히 가늠하기 어렵기 때문이다. 근린 상권에 대형마트가 입점하는 등의 리스크가 없는지 잘 살펴야 한다.
또 낙찰가가 이후의 투자수익을 고려하지 않고 과다하게 인상되진 않은지 한발 물러서 관찰하는 지혜가 필요하다고 전문가들은 말한다. LH 아파트 단지 내 상가가 인기를 끌면서 지난 1~4월 수도권에 공급된 상가 물량의 낙찰가격은 1층기준으로 3.3㎡당 평균 2358만원이다. 이는 2009년 1147만원 비해 2배 가량 뛴 것이다.
이같은 최근의 흐름이 이어진다면 세종시 상가 분양에서도 과도한 낙찰가를 불러 일으킬 가능성이 높다. 현지 부동산 업자들은 이번 공급 낙찰가가 예정가의 100~120%정도 수준일 것으로 예상하고 있다. 세종시의 한 부동산 업자는 "요즘 경기대로라면 임대수익자들이 투자수익을 얻기 위해 8~10%의 투자수익률을 내야한다"며 "과도한 낙찰 경쟁으로 제살깎기를 해선 안될 것"이라고 조언했다.
세종시 첫마을 LH 상가 공급 예정 현황
단지(블록) 주택유형 세대수 입찰예정일 공급호수
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A1 공공분양 895 2011. 6 11
A2 공공임대 901 2011. 6 12
D 공공임대 446 2011. 6 59
B1 공공임대 322 2011. 6 14
B2 공공임대,분양 1240 2011. 10~11 50
B3 공공임대,분양 1388 2011. 10~11 49
B4 공공임대,분양 1328 2011. 10~11 20
박충훈 기자 parkjovi@
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