국내 부동산 시장이 장기 침체의 늪에 빠지며 부동산 직접투자의 메리트가 떨어져가는 까닭에 투자 위험을 분산시킬 수 있는 간접투자 시장에 주목할 필요가 있다. 간접투자라고 반드시 좋은 것만은 아니지만 잘만 고르면 쏠쏠한 수익을 얻을 수도 있다. 다양한 상품의 가치를 판단하는 혜안을 기를 때다.

글로벌 금융 위기의 악몽이 되살아나자 국내 주식 시장에도 그 여파가 밀려들고 있다. 주가는 폭락하고, 부동산 가격도 상승세를 탈 기미를 보이지 않으니 투자자들의 눈길을 사로잡을 곳도 마땅치 않다. 직접투자가 야기하는 위험 부담을 줄이고 싶은 이들은 부동산 간접 투자에 다시금 눈을 돌려볼 만한 때다.

올해는 작년에 비해 투자액이 늘었지만 수익률 면에서 고전을 면치 못했던 부동산 펀드가 주목받고 있다. 금융투자협회가 지난 8월 4일 발표한 자료에 따르면 부동산 펀드 순자산(2011년 7월 기준)은 전월 대비 5339억원 증가한 15조2000억원을 기록하며 돈이 몰리고 있다.

부동산 펀드는 부동산과 부동산을 기초로 한 파생상품, 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출, 부동산 관련증권 등에 투자해 발생하는 운용수익을 배당하는 상품이다.

자산운용사가 부동산의 취득 및 임대차, 처분 및 수익 배당, 세금 납부와 관련된 업무 전반을 담당하는 까닭에 투자자 입장에서 편리하다는 장점이 있다. 또한 최근에는 부동산 펀드 투자처로 골프장, 신탁수익권 등이 편입되고 있어 선택의 폭도 다양하다.

부동산 펀드의 종류는 크게 네 가지다. ▲아파트, 상가 등 개발회사에 자금을 대여해주고 대출이자로 수익을 얻는 대출형 ▲빌딩 등을 매입한 후 이를 임대해 임대수입과 가격상승에 의한 이익을 얻는 임대형 ▲법원 등이 하는 경매나 자산관리공사 등의 공매 부동산을 매입 한 후 임대나 매각으로 수익을 내는 경·공매형 ▲직접 개발에 나서 분양하거나 임대해 개발이익을 얻는 직접개발형 펀드가 있다. 직접개발형 펀드는 해당 건물이 미분양 되면 목표수익률 달성이 어려운 까닭에 위험 부담이 크다.

하나은행이 아시아태평양지역 금융투자전문지인 ‘아시안인베스터(AsianInvestor)’로부터‘2011년 최우수 부동산 펀드 운용사’로 선정됐다.

최대 수익률 10%대 육박

국내에서 부동산펀드를 운용하는 회사로는 JP모간자산운용코리아, 유진자산운용, 하나다올자산운용 등이 있다. 이 중 하나다올자산운용은 작년 말 아시아태평양지역 금융투자전문지인 ‘아시안인베스터’로부터 ‘올해의 최우수 부동산 펀드 운용사’로 선정된 바 있다.

하나다올운용자산은 현재 운용 중인 금액이 1조원 이상이다. 국내외 수익형 부동산 투자 펀드, 미분양 펀드, NPL(부동산 담보부 부실 채권 투자 펀드) 펀드 등 다양한 종류의 부동산 펀드를 설정, 운용하고 있다.

이 회사가 운용하는 상품은 공모형 펀드로 여의도 하나대투증권빌딩을 대상으로 지난해 말 1580억원가량의 설정액을 기록했다. 그 밖에 해외 오피스 빌딩을 대상으로 사모형 펀드를 운용하고 있다.

그렇다면 부동산 펀드의 수익률은 어느 정도일까. 펀드평가사 제로인에 따르면 8월 8일을 기준으로 지난 1년간 플러스 수익률을 보인 부동산 펀드는 총 6개다. 이 중 5개가 부동산대출채권형 펀드다.

수익률 1위를 보인 상품은 KTB자산운용이 설정한 부동산임대형 상품 ‘미래터전KTB2호’로 1년 평균 수익률 9.91%를 기록했다. 뒤이어 2위는 산은자산운용이 설정한 ‘산은건대사랑특별자산2’로 연간 수익률 8.23%, 3위는 칸서스자산운용이 설정한 ‘칸서스사할린부동산1’로 1년 수익률 7.71%를 나타냈다.

리츠(REITs) 펀드도 부동산 투자의 새로운 대안으로 눈여겨볼 만 하다. 리츠펀드는 투자자의 자금을 모아 실물 부동산이나 부동산 개발사업 등에 투자해 임대수익 또는 매매수익을 올린 뒤 투자자에게 이익을 되돌려주는 투자방식으로 운용되고 있다.

설립 형태에 따라 주식을 발행해 투자자를 모으는 회사형과 수익증권을 발행해 투자자를 모으는 신탁형으로 나뉜다. 국내에서는 공모시장에서 거의 모습을 드러내지 않고 있던 해외 리츠펀드가 올해 속속 되살아나기 시작했다.

해외 펀드 수익률은 지난 1년간 플러스 수익률을 보인 항목이 8개. 1위는 한화자산운용이 설정한 ‘한화라살글로벌리츠부동산투자신탁1’ 상품으로 지난 1년 평균 수익률 11.83%를 기록했다.

이어 삼성자산운용의 일본리츠재간접 상품인 ‘삼성J-REITs 부동산1’이 11.26%로 2위를 나타냈다. 이 밖에 삼성자산운용의 ‘삼성Japan Property부동산’, 한화자산운용의 ‘한화Japan REITs부동산1’이 10% 이상의 수익률을 기록했다.

JP모간자산운용코리아는 지난 4월에 ‘JP모간 글로벌 부동산 자투자신탁’ 펀드를 출시했다. 이 펀드는 전 세계의 우량 리츠 및 부동산 관련 증권에 투자하는 재간접형태의 국내 설정 펀드로서 장기적인 수익을 추구한다.


각종 세제 혜택도 또다른 매력

각종 세제 혜택을 지녀 직접투자에 비해 세금 납부의 부담이 적은 것도 부동산 펀드의 매력이다. 여기에 정부는 지난 5·1 부동산 대책을 통해 미분양주택에 투자하는 리츠의 세제혜택 범위를 지방에서 수도권으로 확대했다.

그러나 미분양리츠의 수익률이 마이너스라 세제혜택이 무용지물이라는 견해가 대두되고 있다. 따라서 세제혜택을 보고 미분양 리츠에 투자하려면 주택 미분양 해소를 쉽게 점칠 수 없는 상황임을 감안해야 한다. 특히 수도권의 미분양 상황은 지방보다 훨씬 심각하기 때문이다.

전문가들은 단기 수익을 노리고 부동산 펀드 또는 리츠 펀드에 섣불리 투자하지 말 것을 권고한다. 이들 상품에는 여유자금을 투자해야 한다는 지적이다. 보통 만기가 2~4년으로 장기적인 수익률을 기대하고 투자하는 상품인 까닭에서다.

이코노믹 리뷰 백가혜 기자 lita@
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