홍경호 미래에셋 세무컨설팅팀 세무사

효과적인 절세를 위해서는 세법의 변화를 꼼꼼히 살펴보고, 자신의 상황에 맞게 적절한 절세전략을 세워 실천하는 것이 중요하다.

얼마 전 세법개정안 발표 이후 다주택자들의 전략은 어떻게 수정되어야 할지 알아보자.

서울에 아파트 두 채를 보유하고 있는 김씨는 한 채를 올해 안에 처분할 예정이다. 주택의 처분 순서에 따라 세금 차이가 크다는 사실을 알고 가급적 양도차익이 적은 주택을 먼저 처분하는 것이 김씨의 전략이다.





만약 김씨가 A주택을 먼저 처분한다면 2억 원이 넘는 세금을 양도세로 내야 한다. 하지만 B주택을 먼저 처분한다면 세부담이 1억 원으로 줄어든다.

어차피 나중에 처분하는 주택 한 채는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있으므로 양도순서를 조절하는 전략만으로 1억 원의 세금을 아낀 셈이다.

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하지만 앞으로 김씨의 전략은 수정되어야 한다. 왜냐하면 주택 두 채를 보유하고 있는 사람이 임대사업자로 등록한 후 한 채를 5년 이상 임대하면 나머지 거주주택을 처분할 경우 비과세를 받을 수 있도록 세법이 개정되기 때문이다.

예전에는 임대사업자로 등록하기 위해서는 수도권의 경우 3호 이상(지방의 경우 1호 이상)의 주택을 5년 이상 임대해야 가능했지만 앞으로는 지역에 관계없이 1호만 임대하면 임대사업자 등록이 가능해진다.

게다가 임대주택 외에 거주용 자가주택 한 채를 보유하고 있는 사람은 자가주택을 먼저 처분하더라도 1세대1주택 비과세까지 받을 수 있다.

개정 이전 최대 30%의 장기보유공제 후 6~35%의 일반세율로 과세되었던 것과 비교하면 큰 폭의 변화라고 할 수 있다.

따라서 김씨는 B주택을 임대주택으로 전환해 임대사업자 등록을 한 후 A주택을 처분하는 것이 가장 효과적인 절세방법이다.

만약 B주택이 임대사업등록 요건(주택규모 149㎡ 이하, 임대기간 5년 이상, 주택가액 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하)을 충족하지 못한다거나 B주택을 꼭 먼저 팔아야 할 사정이 있다면 가급적 B주택의 처분시기를 내년으로 미루는 것이 좋다.

내년부터는 2주택 이상 보유자에 대해서도 장기보유공제를 받을 수 있기 때문이다.

올해까지는 다주택자가 주택을 처분할 경우 6~35% 일반세율로 과세되고 장기보유공제는 받을 수 없기 때문에 오래 전 취득해서 양도차익이 큰 주택의 경우에는 양도소득세 부담이 무겁다.

하지만 내년부터는 다주택자라고 하더라도 장기보유공제를 최대 30%까지 받을 수 있게 된다.

김씨의 경우 B주택의 처분시기를 내년으로 미룸으로써 양도소득세 부담을 2000만 원 가량 줄일 수 있게 된다.


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