오은석 다다재테크 대표

2012년 부동산 시장도 미국과 유럽 등의 글로벌 경제위기, 물가 상승, 3%대의 경제성장, 실질임금 감소로 인한 소비위축 등으로 호재보다는 악재가 많아 부동산 투자심리가 위축될 가능성이 높다.

대선과 총선, 부동산 규제완화 정책 등이 부동산 시장에 직접적인 영향을 미쳐 주택 가격이 상승할 것이라는 기대감도 있으나 위축된 투자심리가 회복되기 위해서는 가장 큰 원인인 글로벌 금융위기의 해소가 절실하다.

그렇지만 현실은 쉽지 않을 것으로 보인다. 올해 역시 서울 수도권의 경우 주택 가격이 상승하기보다는 바닥을 다질 것으로 예상되는 이유다.

비록 가격 상승의 기대감은 크지 않으나 내집 마련을 계획하는 이들은 매수 타이밍에 대해 고민할 시기임은 분명하다.

글로벌 금융시장이 불안한 모습을 보이는 가운데 '언제 그리고 얼마나' 빠른 속도로 회복될 지는 변수요인이 너무 많아 예측하기가 쉽지 않다. 이에 불확실한 경제지표와 상황이 지속되면서 성급한 판단보다는 관망적인 자세로 주택 시장을 바라보는 이들이 늘고 있다.

부동산 시장 분위기로만 본다면 올해도 내집 마련의 적기는 아닌 듯싶다.

과연 그럴까? 그 해답을 찾기 위해 우리는 2011년 부동산 시장을 주목할 필요가 있다.

지난해 부동산 시장은 서울 및 수도권과 지방의 양극화가 매우 심한 한해였다.

부동산 리서치 전문업체 리얼투데이가 국민은행의 ‘주택가격동향조사’를 분석한 결과, 서울과 수도권은 매매가가 0.3~1.3% 상승한 반면, 지방은 인천을 제외한 광역시 평균이 약 15%의 상승률을 보였다.

국내외 경제 상황과 여러 악재 속에서도 서울 및 수도권과 달리 지방 부동산 시장, 특히 중소형 아파트 시장을 중심으로 상승세를 나타냈다.

그 이유가 무엇일까? 바로 수급 불균형이다.

지난 1년 동안 지방 임장을 다녀본 결과 가격이 상승하기 시작한 지역은 몇 가지 공통점이 있었다.

1. 최근 5년 이상 중소형 아파트의 공급이 거의 없거나 충분하지 못한 지역
2. 매매가 대비 전세가, 즉 전세가율이 높은 지역
3. 산업단지 조성이나 지자체가 운영하는 행사를 위해 기반시설 등을 조성하는 지역
4. 최근 3년 동안 1년 기준으로 1만명 이상의 인구 유입이 있는 시나 군지역

지난 2009년 부산으로부터 시작된 매매가격 상승은 인근 시나 광역시를 넘어 이제는 군 단위까지 영향을 미치고 있다.

글로벌 금융위기와 그로 인해 파생된 악재보다 수급 불균형이 오히려 부동산 시장을 움직이고 있는 것이다.

결국 지방 부동산 시장이 안정되기 위해서는 수급 불균형 해소가 선행되어야 하는데, 올해 입주물량은 5만7000여 가구로 작년 9만1000가구에 비해 오히려 약 3만가구가 줄어들 예정이다.

지난해 지방의 평균 전세가 상승률이 10% 이상인 점을 감안한다면 올해 지방 부동산 시장의 매매가 상승은 불가피해 보인다.

지방의 경우 올해보다는 지난해 초가 내집 마련의 적기로 생각하지만 입주물량이 2000년대 평균 수준으로 올라가기 위해선 앞으로 3-4년 정도의 시간이 필요할 것으로 예상된다.

때문에 올해라도 지방 거주자들은 내집 마련에 대해 심각하게 고민을 해봐야 할 것이다.

그렇다면 서울은 어떠한가? 닥터아파트 자료에 의하면 서울의 작년 입주물량은 2만 9936가구였으나 올해는 1만2953가구가 줄어든 1만6983가구만 공급될 계획이다.

작년에 인허가 물량을 확인한 결과 예전과 같은 양이 공급되기 위해서는 최소한 3년 이상이 걸린다는 점을 감안한다면 서울 역시 앞으로 지방 못지않은 극심한 수급 불균형 현상이 나타날 수 있다.

올해 당장 매매가 상승을 기대할 수는 없다 하더라도 내집 마련을 위한 실수요자의 경우 일반적인 매도타이밍을 최소 2~3년으로 보기 때문에 2~3년 후에도 지금과 같은 상황이라면 공급 부족에 따른 매매가 상승을 충분히 예상할 수 있다.

'무릎에 사서 어깨에 팔아라'라는 명언이 있다. 현재 내집 마련에 대한 계획이 있다면 매매 거래량이 많지 않고 매수자 우위의 시장이 형성되어 있으며 경매 낙찰가율이 81% 정도인 올해 주택을 매수해서 실물경제와 부동산 경기가 회복되고 공급과 수요의 불균형 현상이 완전히 해소되지 않을 것으로 예상되는 2~3년 뒤에 매도를 하는 전략으로 접근해 보길 바란다.


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