주택임대사업을 진행할 경우 세무적인 혜택이 많다. 주택의 면적에 따라 감면의 크기가 다르지만 재산세가 감면되고, 종합부동산세는 면제된다. 의무 임대기간을 채운 후 매각하면 양도소득세 중과세대상에서도 제외된다. 또한 임대주택 외의 일반 거주용 주택을 먼저 매각할 때도 비과세가 가능해진다. 기존에는 양도소득세의 비과세를 받기 위해서는 주택임대사업의 진행 여부에 상관없이 맨 마지막에 주택을 매각해야 했다.

하지만 지금은 다주택을 보유하더라도 거주주택 외에 나머지 주택을 임대주택으로 묶고 거주용 주택을 매각하면 맨 먼저 매각하더라도 양도소득세의 비과세를 받을 수 있다. 단 거주용 주택은 임대사업을 개시한 날부터 2년 이상 거주해야 한다.

주택임대사업의 요건은 세법과 임대주택법의 요건이 서로 다르다. 일단, 주택임대사업을 진행할 수 있는 세무적인 요건이 대폭 완화됐다. 수도권의 경우 3채 이상이어야 가능했던 주택임대사업이 한 채의 주택으로도 가능하게 됐다. 임대주택법에서도 1채 이상이기만 하면 임대사업이 가능하지만 가격요건과 면적요건을 따지지 않는다.

반면, 세법에서는 1채 이상이면서 가격요건과 면적요건을 필요로 한다. 임대 개시일을 기준으로 기준시가 6억원(수도권 밖의 경우에는 3억원) 이하여야 하고, 면적은 연면적(공동주택은 전용면적)을 기준으로 149㎡(단독주택으로 부속토지가 있는 경우 대지면적이 298㎡) 이하여야 한다.

임대주택의 요건을 1채 이상으로 낮춘 시점도 서로 다르다. 세법에서는 전국적으로 1채 이상으로 낮아진 시점은 2011년 10월7일인데 반해 임대주택법에서는 2008년 11월26일에 5채 이상에서 1채 이상으로 낮췄다.<표 참조>

그렇다면 다가구주택에 대한 주택임대사업등록은 어떤 기준으로 할까? 일반적으로 다가구주택은 임대를 목적으로 신축하고 전체 건물을 하나의 주택으로 센다. 주택의 숫자는 부동산 세금에 많은 영향을 주는데, 주택을 취득하는 시점에서 보유하는 시점, 그리고 매각하는 시점에 이르기까지 다가구주택은 한 채의 주택으로 본다.

그런데, 우리 세법에서는 다가구주택을 기본적으로 공동주택으로 판단한다. 즉 독립적인 세대가 살 수 있는 공간(가구)을 하나의 주택으로 판단해서 주택의 숫자를 세는 경우가 있다. 특히 주택을 임대하는 경우에 그런 해석하는 경우가 그렇다.

실제 소득세법에서는 다가구주택에 대해서 명확하게 해석하는 규정은 없다. 하지만 국세청과 기획재정부 등에서 해석한 예규의 자료를 보면, 다가구주택의 경우 적용배제 임대주택의 면적 및 금액기준은 각각의 호별로 판단하는 것으로 해석하고 있다.

또한 다가구주택에 대해서 개별주택가액이 전체 연면적에 대해 고시되더라도 다가구주택의 기준시가(개별주택가액)는 다가구주택의 면적에서 구획된 부분의 주택면적(공유지분 포함)이 차지하는 비율을 곱해 계산하는 것으로 예규는 해석하고 있다.

즉 다가구주택의 전체면적에 대한 개별주택가액이 6억원을 초과하더라도 각 가구별로 나눈 가액이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하이고, 각 가구별로 나눈 면적이 149㎡ 이하라면 세법상 요건을 갖춘 임대주택으로 해석할 수 있다는 얘기다. 결국, 임대주택법으로는 1채로 보고 주택임대사업등록을 하고, 세무적으로는 각 가구별로 나눠서 소형주택으로 만들어주는 것이다.

원종훈 KB국민은행 WM사업부 세무사

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