서울시 뉴타운 정책이 재검토 과정을 거치고 있다. 총선을 앞두고 정치권은 다양한 주택정책 공약을 쏟아낸다. 이 와중에 가뜩이나 정체된 시장은 혼란 속에 빠져들고 있다.
　
서울시나 정치권에서 발표하는 정책의 대부분이 정부부처와 사전적 조율 없이 이뤄진 탓이 크다. 모든 것이 정치적 관점에 초점을 두는 모양새다. 서민 주거안정이라는 막연한 정책목표를 내세울 뿐 그 실효성 문제에 대해서는 충분한 검증이 없다는 점도 특징이다. 기존의 뉴타운 정책에 대한 재조정의 필요성은 누구나 다 인식하고 있던 문제였다. 누가 봐도 여기저기 과도하게 벌여 놓은 뉴타운 계획이 지속되기 어렵다는 것은 뻔히 들여다보이는 일이었다. 개발되면 주택가격이 오를 것이라는 막연한 기대 속에서 집을 가진 주민들과 투기수요에 의해 벌여진 판일 뿐이었다.
　
그러나 이미 벌여진 판에는 수많은 이해관계가 얽혀 있다. 그리고 지금 주택시장이 허약 체질이라는 점을 감안한다면 전면 재검토라는 충격적인 방법이 바람직한지 되짚어봐야 한다. 이러한 쇼크가 시장을 더욱 혼란시키고 미래의 불투명성을 높여 파급시킬 수 있는 문제는 해당 주민이나 서울시에 국한되지 않을 수도 있다.
　
현재 주택시장의 가장 큰 현안은 주택이 정상적으로 거래되고 순환되지 않음으로써 서민의 주거불안이 더욱 높아지고 있다는 점이다. 거래가 침체된 수년간의 여파로 지난해엔 사상 최악의 전세난을 경험했다. 아직까지도 경제나 정책 등 미래에 대한 불확실성으로 실수요자는 주택구입을 꺼리고 있고 전세의 수급불균형에 의한 전세난 압력은 계속되고 있다. 주택거래의 정체로 집 없는 서민의 주거불안이라는 악순환 고리가 계속되고 있는 것이다. 집을 팔고 싶어도 팔지 못하고 있는 '하우스푸어'의 고통은 이제 한계점에 다다르고 있다.
　
지금 중요한 것은 조금이라도 시장의 불확실성을 완화시켜 어느 정도 미래를 예측 가능하게 해 주는 것이다. 서민을 위한 정책이라는 명분으로 인기몰이 식의 검증 없는 대책 발표는 오히려 시장을 더욱 혼란으로 몰아가 서민을 어렵게 만들 뿐이다.
　
미래의 불확실성을 완화시켜주기 위해서 필요한 것은 세부적인 정책 대안보다는 보다 큰 그림의 정책기조를 제시하는 것이다. 즉, 장기적 관점에서 예측가능한 시장 환경을 만들어야 한다. 예를 들어 앞으로 주택시장에 대한 정부개입을 줄이고, 정부의 역할은 저소득계층이나 취약계층에 대한 주거복지 정책에만 국한하겠다는 비전 제시 같은 방향이 바람직하다.
　
지금까지 우리나라는 주택의 절대적 부족으로 주기적인 시장 과열현상이 나타났다. 이로 인해 주택을 갖고 있는 사람과 그렇지 않은 사람 간의 불평등과 분배문제 등으로 정부의 개입은 당연하고도 합리적인 것으로 여겨졌다. 그러나 이제는 시장조건의 변화로 정부의 시장개입의 효율성과 합리성이 점차 약화되고 있다.
　
필요한 곳에, 또 다양한 수요특성에 알맞게 주택이 공급되고 거래되어 시장이 원활히 돌아가게 하기 위해서는 이제 점차 정부의 개입 수준을 줄여나가야 한다. 이러한 정책기조의 전환에 대한 비전을 제시해주는 것도 필요하다. 과거 주택부족으로 인한 초과수요 여건에서 필요했던 무주택자 우선의 청약제도, 분양가상한제 등과 같은 직접적인 정부개입 방식의 제도는 이제 재검토하고 점차 축소되어야 한다.
　
이렇게 거시적 관점에서 정책기조와 비전을 제시해주는 것은 작금의 시장에서 나타나는 문제에 대한 근본적인 처방전이 될 것이다. 물론 미래 주택시장의 불확실성을 완화시키는 일이기도 하다.



김찬호 주택산업연구원 연구위원
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