-층고 35층, 기부채납-용적률 상향 교환 방식 재건축시 공공성 심사 강화
-50층 이상 초고층에 용도변경 등 담은 전략정비구역 일대 수정 불가피

[아시아경제 김창익 기자]

오세훈 전 서울시장의 한강 르네상스 전략의 핵심인 '압구정 전략정비구역' 개념도. 최고 50층, 기부채납 25%의 내용을 담고 있다. 박원순 시장이 층고와 용적률 완화를 골자로 한 '수변경관관리방안'을 마련하면서 백지화 위기에 처했다.

윤곽을 드러낸 서울시의 '수변경관관리방안'은 오세훈 전 시장이 '한강 공공성 회복'을 주창하며 내놓은 한강 르네상스 전략과 전면 배치된다.

2009년 오 전 시장은 한강 르네상스 전략을 통해 압구정과 여의도 등 10개 전략ㆍ유도 정비구역을 발표했다. 재건축 시점이 다가온 한강변 아파트 단지들을 5개 전략정비구역과 5개 유도정비구역 등 10개 정비구역으로 묶어 개발, 공공성 회복의 전초기지로 삼겠다는 구상이었다.

박원순 시장의 한강주변 도시관리 전략도 공공성 회복을 전제로 한다는 점에선 그것과 일맥상통한다. 하지만 오 전시장의 르네상스 전략은 랜드마크 성격을 강조하며 초고층 건립안을 담고 있는 반면, 박 시장의 수변경관관리방안은 한강변 아파트의 높이와 용적률 기준을 오히려 강하게 적용한다는 점에서 정 반대로 구현되는 모습을 띠게 된다.

특히 서울시가 수변경관관리방안에 공공성 심사 강화 내용을 포함할 방침이어서 기존의 압구정과 여의도 개발안은 자칫 무용지물이 될 상황이다. 그동안 재건축 등을 추진할 때 부지의 일부를 도로나 학교 용지 등 공공시설 용지로 기부채납할 경우 용적률(부지면적 대비 연면적)이나 건폐율(부지면적 대비 건물 1층 바닥면적 비율)을 상향조정 받았으나 이제는 기부채납이 적정한지 여부를 따져보겠다는 것이다.

시 관계자는 "지금까지 공공시설로 인정해 용적률 완화나 용도지역 변경 등의 인센티브를 줬던 시설들이 실제로는 이미 예정돼 있었거나 사업자만을 위한 시설인 경우가 많았다"며 "앞으로는 공공성을 더 엄격하게 판단해 인센티브를 줄 예정"이라고 말했다.

이같은 변화에 따라 압구정 전략정비구역이 영향권 안에 포함될 전망이다. 기존 계획은 평균 40층, 최고 50층에 1~3단지별로 용적률 338~348%가 적용되는 것으로 돼있다. 부지 기부채납(최고 10%)과 문화센터 등 공공시설 기부 등을 통해 기부채납 비율은 25.5%에 맞출 계획이다.

하지만 압구정 아파트 재건축에 수변경관관리방안이 적용될 경우 층수와 용적률 에 대한 재조정이 불가피하다. 시 관계자는 "구역별 세부 계획은 재검토될 것"이라고 말했다.

61층 초고층 건립안을 추진했던 신반포 1차 재건축 역시 직격탄을 맞게 됐다.
신반포 1차 조합은 지난해 최고 35층, 용적률 300%를 골자로 한 재건축안이 서울시 도시계획위원회를 통과한 후 오 전 시장의 한강 르네상스 취지에 맞춰 61층 재수정안을 내놓은 상태다. 하지만 박원순 시장이 취임하면서 심의가 보류돼 있다.

전문가들은 신반포1차의 경우 반포 유도정비구역에 포함되지 않는 데다 도계위 자문위에서 별도로 심의를 한다는 계획이 발표되는 등 최고 49층 건립안으로 가닥이 잡혀 재건축에 속도가 붙을 것으로 예상해 왔다.그러나 수변경관관리방안 적용대상에 포함되면서 상황은 180도 달라졌다. 서울시 관계자는 "한강변 주택 재건축의 경우 35층 이상은 힘들다는 게 도계위의 판단"이라고 말했다.

이에대해 한형기 조합장은 "현재로선 최고 35층이라도 추진하는게 낫다는 판단"이라며 "행정소송이 불가피하다"고 밝혔다.

여의도의 경우 상황이 더 복잡하다. 여의 전략정비구역은 복합단지 개발을 위해 11개 단지가 들어선 제3종 일반주거지역을 일반상업지역으로 용도변경을 한 케이스다. 이를 통해 용적률이 최고 800%까지 상향조정됐다. 이 부지엔 주상복합아파트 금융지원센터 백화점 호텔 등이 들어설 최고 70층 높이의 업무 ㆍ숙박복합시설 3개동이 계획됐다.

기부채납률이 40%로 다른 구역에 비해 월등히 높지만'70층 초고층 건립계획'과 '용도변경'등의 내용이 포함돼 있어 특혜시비 가능성을 배제할 수 없는 상황이다. 시 관계자는 "35층 가이드라인은 주택에 적용되는 것"이라며 "세부적인 계획은 구역별로 달라질 수 있다"고 설명했다.


김창익 기자 window@
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