세일앤리스백에 "집값산정·상환방식·혜택범위 등 보완해야"

[아시아경제 조태진 기자]"세일앤리스백(Sale&lease back) 상품은 하우스푸어 문제 해결에 긍정적이지만 정착되려면 가야할 길이 아직 멀다."

부동산전문가들은 국내 금융권이 하우스푸어의 주택을 매입 또는 신탁받아 대출 부담을 줄여주는 '세일앤리스백' 프로그램 도입에 나서는 것에 대해 아직은 후한 평가를 내리기 어렵다는 입장이다.

하우스푸어 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 주택담보대출 계약 당사자인 은행과 채무자가 손실을 분담하는 구조의 상품이 나와야 하지만, 아직까지는 채무자가 리스크를 떠안는 형태여서 실효성에 의문이 제기된다는 것이다.

우리금융지주가 이르면 9월말 선보일 예정인 '세일앤리스백' 상품은 집 주인이 거주 주택을 은행에 맡긴 뒤 임대료를 내고 계속 주택에 거주하도록 하는 구조다. 다만 주택소유권을 이전할 때 발생할 수 있는 세금 문제 등을 해소하기 위해 신탁방식을 택했다.

가입 대상자는 1주택을 소유한 실거주자, 일시상환 원금이나 분할상환 원리금을 연체한 경우, 1개월 이상 이자 연체자 중 기한이익을 상실하지 않은 우리은행 고객이다.

임대를 내줄 때 임대료 조건은 주택소유자의 경제여건을 감안해 월 대출이자(5~6%) 수준을 적용키로 했다. 예컨대 우리은행에서 2억원의 대출을 받은 채무자는 월 이자로 80만원 정도의 임대료를 내면 된다. 집주인이 소유권은 유지하지만, 집을 관리·처분할 수 있는 권한은 은행에 넘기고 3~5년간의 신탁기간 동안 대출 이자 대신 월세를 내는 셈이다.

채무자 도덕적 해이를 막기 위해 기존 대출금과 연체이자에 대한 감면은 없도록 했고, 임대료를 일정 기간 연체하는 경우 주택을 매각할 수 있게 했다. 또 다른 채무재조정 프로그램 참여자와 원리금 장기 연체자는 대상에서 제외했다.

우선적으로 우리은행 고객을 대상으로 900억원 정도를 지원한 뒤 경남은행, 광주은행 등 계열 금융사로 확대 시행할 예정이다.

이에 대해 두성규 건설산업연구원 실장은 "정부가 아닌 민간 주도로 하우스푸어 문제 해결에 나선 점에 대해서 상당한 의미를 부여할 수 있다"고 말했다. 정부가 하우스푸어 주택 매입에 나설 경우 모럴해저드 시비가 걸릴 수 있는 데다 향후 추가 주택가격 하락에 따른 손실이 발생하면 정부재원 투입 부담도 생기기 때문이라는 이유에서다.

권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "은행과 주택소유자의 이해관계가 맞아 세일앤리스백 신탁계약이 활성화된다면 하우스푸어 부채문제 해결에 상당한 진척을 보일 수 있을 것"이라며 기대감을 표시했다.

하지만 경매에 넘어가도 주택담보대출을 다 청산하지 못하는 이른바 '깡통주택'이 전국 18만5000가구 정도에 달하는 것으로 추산되는 상황에서 일부 금융권의 '참신한 시도'가 하우스푸어 문제를 해결할 충분한 대책이 되지는 못할 것이란 지적이 많다.또 이 대안도 실현되기 위해서는 넘어야할 산이 적지 않다.

권주안 선임연구위원은 "은행이 매입 또는 신탁하게 될 주택의 가격을 얼마나 쳐줄 것인지, 부채상환 방식은 어떻게 할 것인지, 지원 대상 선정을 어떻게 할 것인지 등 세부 조건을 어떤식으로 정리할 것인지 좀 더 두고봐야 한다"며 "설사 제도가 활성화된다고 하더라도 임차인 신세로 전락하게 되는 채무자가 추후 시중은행의 계약조건 변경 위험 등에 노출될 수 있는 만큼 이 부분에 대한 보완책도 있어야할 것"이라고 강조했다.

부동산업계 다른 관계자는 "금융기관도 손실에 대해 리스크를 분담하려는 장치가 있어야 실효를 거둘 수 있을 것"이라며 "채무자는 성실히 임대료를 납부하면서 은행은 주택가격 추가 하락에 따른 하우스푸어 부담을 줄여주는 차원에서 이자탕감에 나서는 등 상호 양보하고 책임을 공동 부담해야 한다"고 말했다.

조태진 기자 tjjo@
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